Девелопмент недвижимости: от идеи до успешной реализации с Qtec

Оценка статуса актива/проекта.
Строительство объекта недвижимости — временное мероприятие, цель которого — создать уникальный и востребованный продукт с целью извлечения прибыли. На данном этапе проектная команда занимается постановкой задачи, а также оценкой того, насколько реально выполнить ее в нужные сроки и в рамках выделенного бюджета.

Мероприятия по защите актива.
Актив — базовое понятие бухгалтерского учета, в девелопменте он имеет несколько иное значение. Это не только объекты недвижимого, движимого имущества и денежные средства. Это также потенциал и креатив сотрудников, работающих над созданием проекта. В условиях непростой экономической ситуации успешные проекты находятся под пристальным вниманием, поэтому нужно хорошо продумать комплекс мер по их защите. Сюда относятся работа с кредиторами в правовом поле, взаимодействие с правоохранительными и государственными органами, обеспечение безопасности в области защиты информации, мониторинг персонала и многое другое.

Разработка концепции и предварительное рассмотрение девелоперского проекта.
Создание концепции основано на тщательном изучении рынка. Проект рассматривается в нескольких вариантах, каждый из которых имеет свои конкурентные преимущества. После тщательного взвешивания всех за и против выбирается лучшая идея.

Анализ экономической целесообразности.
На данном этапе проводятся маркетинговые исследования рынка в интересующем секторе недвижимости, определяются прямые и косвенные конкуренты, а также изучается спрос и предложение.

Оценка местоположения и технико-экономическое обоснование проекта.
Анализ локации, в которой планируется строительство, дает представление о многом. Незнание и игнорирование таких понятий, как природоохранная и историческая зоны, может поставить под угрозу весь проект. Изучение социально-демографической ситуации, а также платежеспособности населения, проживающего в данном регионе, также необходимо для оценки целесообразности.

Земельно-правовое регулирование.
Оценка коммерческого потенциала земельного участка с его последующим приобретением — первое финансово ощутимое вложение в проект.

Проектные согласования.
Строительному процессу предшествуют процедуры согласований и получений исходно-разрешительной документации. Сюда входит получение разрешения на строительство, которое оформляется в местных государственных органах, а также выдача ресурсоснабжающими организациями технических условий на проектирование и подключение.

Проектирование и бюджетирование проекта.
Разработка проектной и впоследствии рабочей документации — зона ответственности застройщика. Он составляет техническое задание на проектирование, заключает договор с проектной организацией, принимает и проверяет разделы проекта по мере готовности. Девелопер со своей стороны контролирует застройщика по срокам проектирования и бюджету. Для этого компании разрабатывают и согласовывают между собой формы отчетов о проделанной работе, финансировании, расходовании бюджета и другие.

Готовый проект в обязательном порядке проходит экспертизу, результатом которой является положительное заключение.

Бизнес-планирование.
Это один из самых ответственных этапов девелоперского проекта. Понимание бизнес-процессов и их особенностей дает возможность более эффективно планировать и управлять всеми процессами, касающимися создания объекта. На этапе бизнес-планирования разрабатываются схемы взаимодействия между подразделениями компании и отдельными исполнителями, назначаются ответственные за каждый этап, проставляются опорные задачи и утверждается базовый план.

Привлечение финансирования.
Проблема поиска источников финансирования сегодня стала особенно актуальной. Мы ищем инвесторов и привлекаем проектное финансирование, представляя сильные стороны наших девелоперских проектов и критически оценивая риски.

Строительство и ввод в эксплуатацию.
Строительство, как и проектирование, относится к зоне ответственности застройщика, который несет перед девелоперской компанией полную ответственность за результат. Застройщик со своей стороны может заключить договор с генподрядной организацией либо самостоятельно заниматься строительством, нанимая субподрядчиков на каждый вид работ. Контроль за строительством со стороны застройщика осуществляется специалистами технического надзора, которые следят за соблюдением технологии и качеством, и сотрудниками проектной организации, проверяющими готовые конструкции на соответствие проекту девелопмента.

Построенный объект сдается комиссии Государственного строительного надзора. После выдачи заключения о соответствии объекта оформляется разрешение на ввод в эксплуатацию, объекту присваивается почтовый адрес, начинается процедура передачи дольщикам (при строительстве жилой недвижимости) или инвесторам.

Маркетинг, PR, продажи и сдача в аренду.
От грамотной разработки PR-стратегии во многом зависит успех реализации девелоперского проекта. На первый план здесь выходят работа над узнаваемостью бренда, рейтингом и созданием собственного стиля компании.

Эксплуатация и управление объектом.
Обычно на этапе инвестирования и строительства функции девелопера заканчиваются — конечный продукт создан и реализован, соответственно, прибыль получена. Но сегодняшние девелоперы все чаще занимают новую прибыльную нишу — обслуживание и управление объектом. Для этого создаются управляющие компании, которые занимаются ремонтом объекта после ввода в эксплуатацию.